资产评估法研讨会专家意见摘要

资产评估法研讨会专家意见摘要

季如进（清华大学房地产研究所教授）

1、立法起草说明别有用心。立法起草说明给人的感觉是资产评估师是我国改革开放最早出现的，其后才有房地产估价师、土地估价师，但是事实上完全不是这样。资产评估是由国企改制而产生的，隶属于会计平台。各财经院校的资产评估专业的成立时间也远远晚于房地产估价和土地估价。

2、资产评估法由一个部门牵头推动不太合适，这一定是受一定的利益集团控制。资产评估想立法的原因有多个，其中有一个就是现在国有资产改制已经差不多了，资产评估公司业务在逐渐减少，所以想通过立法来抢占其他估价行业的业务。

3、立法尚缺乏共识。如果把法律名称中的“资产”去掉，至少达成一半共识，很多专家都对此提出看法。如果把牵头单位中的“财政部”去掉，共识会更高。

闫旭东（北京仁达房地产评估有限公司董事长）

1、不能打造万能的评估师。有房地产估价师、土地估价师资格，才能做房地产评估、土地估价业务，这是对专业的尊重。如果一个评估师什么业务都可以做，就没有人会相信。

2、一业多会并不是真正意义上的一业多会。二审稿写得特别巧妙，前面有一个“资产评估行业协会”，后面是“有关资产评估行业协会”，后面的都是为前面的打工的，整个的核心就是用资产评估统所有的估价行业，由财政部门管理。

3、关于评估师分类、执业、注册等很不明确。二审稿中成立估价机构需要八个资产评估师，也没明确是什么评估师，怎么组合，一点都不严谨，不严肃。

4、资产评估挑起了估价标准的混乱。《房地产估价规范》是1999年发布的，《城镇土地估价规程》是2001年发布的，这两个都是国家标准，但资产评估准则是中国资产评估协会发的，却对房地产、土地的估价做了新的准则，引起准则的混乱。

张秀智（中国人民大学公共管理学院副主任）：

1、立法很不合理、不公平，更没有必要性。经济领域的立法，首先要存在市场失灵现象，从估价行业来看，并没有出现这种现象，所以不需要立法来管制这个行业，需求上没有必要；二是，政府要管制，应该立一个合法的法，所有相关部门一起协调之后，不存在争议，恰恰现在大多数部门并不同意，由少数利益集团控制，从二审稿2、6、7、43条可以看出来。从43条也可以看出该法并不公平。

2、特殊行业更容易被少数利益集团所控制，行业应由市场调整。估价行业总体是比较小的行业，属于特殊行业。在我国特殊行业更容易被少数利益集团所控制，希望行业由市场来进行自我调整。从二审稿9～12条可以看出专业性，我们应该提供最专业的估价服务，而不是把六大评估行业合并为一。

3、资产评估法不仅损害了生产者的福利，还损害了消费者的权益。从生产者福利来看，从二审稿12条来看，需要重新考试、注册，这需要花费巨大的精力。从消费者福利来看，万能估价师的服务没有专业性，损害了消费者的利益。

4、举一个例子，1992年，王府井东安市场跟新鸿基地产公司合资，东安市场属国有资产，国有资产跟企业合资需要进行估价。当时由北京市国资委的估价机构进行评估，评估的结果是东安市场价值50块钱，而对方的投资为几个亿，二者无法对等。之后找到北京市房地产管理局的评估所，得到的结果是5个亿，最后合资成立了新东安市场。国资委的估价机构得出50块钱结果的原因是他们依据估价对象的现金流和折旧进行评估，当时东安市场亏损特别多，所以评估的结果特别低，但实际上在王府井这寸土寸金的地方，一个市场再怎么便宜也不可能只是50块钱。而依据房地产估价的做法，评估出真正的市场价值。因此，不同评估专业的差距是巨大的，统一管理会抹杀评估的专业性。

刘洪玉（清华大学土木水利学院副院长）：

1、国际上最先出现的是房地产估价、土地估价，并一直以此为基础。估价在国外由测量师引申而来，最早的是土地评估，逐渐的是地上建筑物的评估。在英国，最早的是不动产评估，自始至终不动产评估师都是主流，称为产业测量师。房地产、土地估价的国家标准是最早的，考试也是最早开始的，评估活动也是最早的。

2、资产评估要统一考试不可行。二审稿想把所有估价行业统起来，而估价行业的专业胜任能力是行业最基本、最重要的职业道德，能胜任才去接这业务，这才能得出专业的意见。

3、国际上资产评估中涉及房地产估价的都是由房地产估价师来做。实际上，资产更多的是体现在财务报表上，在国外这些都是会计师、审计师就可以做了，根本不需要专门的资产评估师去做。比如在香港，都是由会计师去做，如果涉及到房地产评估，会去找房地产估价师去做，然后将房地产估价的结果放入财务报表就可以了。

4、美国房地产估价师还细分为很多种类。美国用的最多的还是real estate appraisal，也就是不动产估价，包括住宅评估师、普通评估师、高级评估师、商业评估师等等，各有各的执业范围。

廖俊平（中山大学岭南学院教授，FIG第九委员会2015-2018年候任主席）：

1、国际上房地产估价以整个测量体系为基础。国际测量师联合会分了专业实践委员会、专业教育委员会、空间信息管理委员会、水文测量委员会、定位与测量委员会、工程测量委员会、定级与土地管理委员会、空间规划与开发委员会、房地产估价与管理委员会、建设经济与管理委员会，这些是从空间定位出发的，所有的与空间定位、空间信息利用有关，整个测量是构成房地产估价的基础，我们专业的来源是一个很大的体系。

2、要想抢别人饭碗，通过市场竞争，而不是立法强制。要来做我们的专业，可以，但你先学习我们的知识；我要去抢他们的业务，比如说机器设备的业务，我不懂啊，我觉得我得先去学习几年的机械知识，我懂得以后我才会去做，但是我没法去学习，我也没想过去抢别人的东西。

3、国际上房地产估价师分很多种类，更不可能将所有估价统一。我国形成了房地产估价业务之后，会分成更多的房地产估价分支，美国还有专门做农业的估价师等等，我们目前是不是需要统一起来，怎么统？我觉得光把知识统一起来，都做不到。

洪亚敏（首都经济贸易大学不动产研究所所长）：

1、立法不符合《立法法》精神。我国《立法法》规定，立法应从国家整体利益出发；体现人民的意志；应以经济建设为中心，坚持改革开放；应从实际出发，科学合理地规定公民、法人和其他组织的权利与义务、国家机关的权力与责任。《资产评估法》是专业法，应当受《立法法》的调整。该法实际上是用“一业”代“多业”，用“部分的利益”代“全体的利益”，和《立法法》的主旨背道而驰。

2、立法鼓励万能估价师，而不是鼓励、崇尚专业分工。评估应强调专业能力。跨界到非专业所能的业务领域，和职业伦理不相符。因为不动产评估有其自身的专业范围和专业能力，资产评估跨界做不动产评估业务，是在鼓励万能估价师，而不是鼓励、崇尚专业分工。

3、资产评估法关于行业协会的规定实质是“一会多业”。根据《资产评估法》中资产的分类可以看出，本法所说的资产涵盖范围很广，应该是多个行业，立法想由资产评估行业协会统管，就不是一业多会，而是一会多业，与政府改革方向趋势是相悖的，是绝对不可行的。

杨向群（国家发展和改革委员会价格认证中心副主任）：

1、关于关于立法背景。《资产评估法》其实是国务院有关部门依据自己的职能谋取权益的博弈。朱志刚是原资产评估师协会会长，是资产评估法之父，却是个腐败分子。

2、从立法必要性来讲。只有涉及基本经济制度才需要通过法律来规范；评估的实质是出具专家意见，对“专家意见的管理”是不应通过立法来管理。在美国，只有涉及到金融安全时候国家才干预不动产评估。我们认为专业应该是越细越好越顺，而立法的人却认为分工太细会乱。

3、立法未通过国务院立法，而是直接通过人大来立法，立法路径不符合经济法立法惯例。通过国务院立法程序，需先由各部门统一意见再上报，但该法所涉及的各部门并未能统一意见，因此通过国务院立法程序肯定行不通。并且，立法过程中国务院法制办、中编办等相关部门就《资产评估法》提出的修改意见都未采纳。

4、法律名称问题。资产没有明确的定义，建议可以命名为《估价法》。另外，我不认同评估是六大平台，比如观赏石、森林资源资产、价格认定、船舶价格评估、海洋资产资源等都没有包含，评估肯定不止六大平台。

5、行政管理体制问题。国务院财政部门统管不合理，依据和理由都不充分。国家立法，授权国务院设定统管部门就该由国务院来设定，《资产评估法》没有权利干预并确定由国务院财政主管部门统管资产评估行业。此法界定的是价格行为，应该在发改委价格调整范围内，可由价格主管部门发改委来统管资产评估各行业。因为发改委没有任何一个协会是资产评估法所提及协会，不存在利益的博弈，同时他既是是宏观调控部门，又是价格主管部门。

郭晋林（北京房地产估价师和土地估价师协会监事长）：

1、遵循、支持十八大提出的一业多会，引导各行业良性竞争去提高服务质量。

2、立法应有利于行业的发展，特别是关乎到国计民生的特殊行业的健康发展。

3、谨慎立法。

梁津（北京康正宏基房地产评估有限公司总经理）：

1、立法基础不准确，与《物权法》背道而驰。资产的定义出现在会计准则里，是指企业的经营能力，与财产本身没有直接的关系。立法第二条中指出资产评估包含动产、不动产、无形资产、企业价值和其他经济权益的评估，意思是说资产等于动产、不动产等多种财产，这种说法是不对的。《物权法》中指出物包括动产、不动产，根本没有资产一词。因此，立法第二款的定义是没有立法依据的，与《物权法》是背道而驰的。

2、立法的出台，对除资产评估师之外的其他专业估价师显失公平。立法的出台将对生产者和消费者产生一定的影响，会误导他们。《城市房地产管理法》规定房地产估价师的权益，有立法基础。而且，房地产估价师、土地估价师从业二十年，积累了一定的行业声誉、客户关系、影响力等。立法的出台会改变估价师的名称，剥夺了5万多名房地产估价师、4万多名土地估价师的权益。